変動金利とは？固定金利との違い・5年ルール・125％ルールをわかりやすく解説

2026-05-28 2026-05-28

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変動金利とは？

変動金利とは、一定期間ごとに金利が見直される住宅ローンです。

一般的には、半年ごとに適用金利が見直されます。

変動金利の特徴は、固定金利よりも金利が低めに設定されやすいことです。

そのため、長年の低金利時代では、多くの人が変動金利を選んできました。

また、住宅ローンでは、

店頭金利
優遇金利

という考え方があります。

実際には、銀行ごとの優遇によって、店頭金利より低い金利で借りているケースが一般的です。

固定金利とは？

固定金利とは、借入時に決めた金利が一定期間固定される住宅ローンです。

代表的なのは、

全期間固定金利
固定期間選択型

です。

固定金利の最大の特徴は、「将来の返済額が読みやすいこと」です。

金利上昇があっても返済額が変わらないため、安心感があります。

一方で、変動金利よりも、借入当初の金利は高めに設定されることが一般的です。

変動金利と固定金利は何に連動する？

ここは非常に重要なポイントです。

実は、変動金利と固定金利では、影響を受ける金利が異なります。

変動金利は「短期金利」に連動

変動金利は、主に短期金利の影響を受けます。

代表的なのは、

日銀の政策金利
無担保コール翌日物金利

です。

つまり、日銀が政策金利を引き上げると、変動金利も上がりやすくなります。

固定金利は「長期金利」に連動

一方、固定金利は、主に長期金利に影響されます。

代表的なのが、10年国債利回りです。

長期金利には、

将来の景気予想
インフレ予想
市場の金利見通し

などが反映されます。

なぜ固定金利だけ先に上がるの？

変動金利の5年ルールとは？

変動金利には、「5年ルール」という仕組みがあります。

これは、金利が上昇しても、毎月返済額は5年間変わらないというルールです。

例えば、

金利が上がった
本来なら返済額が増える

場合でも、すぐには毎月返済額が変わらないことがあります。

そのため、急激な返済額増加を抑える効果があります。

ただし、注意点もあります。

返済額が変わらなくても、

利息割合増加
元金返済減少

が起こる可能性があります。

つまり、返済していても元金が減りにくくなるケースがあるということです。

125％ルールとは？

変動金利には、「125％ルール」という仕組みもあります。

これは、5年後に返済額を見直す際、

新しい返済額は、以前の125％まで

というルールです。

例えば、以前の返済額が10万円なら、見直し後でも最大12万5,000円までとなります。

125％ルールの注意点

ここは誤解が多いポイントです。

125％ルールは、「返済額急増を抑える仕組み」であり、利息がなくなるわけではありません。

つまり、金利上昇が大きい場合、

返済不足分
未払い利息

が後ろへ繰り延べられる可能性があります。

そのため、「125％ルールがあるから絶対安心」というわけではありません。

5年ルール・125％ルールがない銀行もある

実は、5年ルールや125％ルールは、すべての銀行で共通ではありません。

特に、ネット銀行などでは、独自ルールを採用している場合があります。

そのため、住宅ローンを選ぶ際は、

金利だけ
毎月返済額だけ

ではなく、返済ルールも確認することが重要です。

5年ルール・125％ルールは「元利均等返済」が前提

ここで注意したいのが、5年ルールと125％ルールは、主に「元利均等返済」の変動金利型住宅ローンで採用されている仕組みという点です。

住宅ローンには、

・元利均等返済
・元金均等返済

の2種類があります。

元利均等返済

毎月返済額が一定になる返済方式です。

多くの住宅ローン利用者はこちらを選択しています。

この返済方式では、金利上昇時の急激な返済負担増加を抑えるために、

・5年ルール
・125％ルール

が採用されることがあります。

元金均等返済

毎月返済する「元金」が一定になる返済方式です。

こちらは、金利が変動すると毎月返済額も変わるため、一般的には5年ルールや125％ルールは適用されません。

そのため、元金均等返済では、金利上昇時に返済額が早い段階で増加しやすい特徴があります。

変動金利は危険なの？

最近は、「変動金利は危険」という意見も増えています。

しかし、変動金利そのものが悪いわけではありません。

変動金利のメリット

金利が低い
総返済額が少なくなりやすい
低金利時代では有利になりやすい

変動金利のデメリット

将来返済額が読みにくい
金利上昇リスクがある
老後返済リスクがある

つまり、重要なのは「変動か固定か」だけではなく、

借入額
返済期間
家計余力
完済年齢

です。

50代で特に注意したい理由

50代では、

教育費
老後資金
定年
退職金

など、大きなお金のイベントが近づきます。

そのため、金利上昇時に「返済額が増えても耐えられるか」が非常に重要になります。

特に、

定年後もローンが残る
変動金利利用中
返済負担率が高い

場合は注意が必要です。

住宅ローンで本当に重要なのは「安全ライン」

住宅ローンでは、単純に

変動金利が得
固定金利が安全

という話だけではありません。

本当に重要なのは、

借入額
返済負担率
完済年齢
老後資金

とのバランスです。

特に50代では、「老後まで含めて返済できるか」を考えることが重要になります。

まとめ

変動金利は、主に短期金利に連動し、固定金利は長期金利に連動しています。

そのため、一般的には、固定金利が先に上がり、その後に変動金利が動くケースが多くなります。

また、変動金利には、

5年ルール
125％ルール

という返済額急増を抑える仕組みがあります。

ただし、これらは「支払いを先送りする仕組み」に近く、利息負担がなくなるわけではありません。

特に50代では、住宅ローンを「今の返済額」だけでなく、「老後まで含めて返済できるか」で考えることが重要です。

まずは、自分の住宅ローンが、金利上昇時にどれくらい影響を受けるのかを確認してみましょう。